Hlavní právní změny
Do 31. 12. 2016 měly být upraveny stanovy a zaslány na soud
Počátkem roku 2014 nabyl účinnosti zákon č. 89/2012, občanský zákoník, který významným způsobem změnil dosavadní právní úpravu společenství vlastníků jednotek. V souvislosti s tímto bylo potřeba přistoupit prakticky ve všech SVJ ke změnám jejich stanov a to tak, aby ustanovení stanov byla uvedena do souladu s novou právní úpravou. Zákonodárce poskytl lhůtu 3 let, během níž byla všechna SVJ povinna upravit své stanovy a rovněž doručit rejstřík soudu. Jak vyplývá z ustanovení § 3041 občanského zákoníku, tato lhůta uplyne dne 31. 12. 2016.
Pokud v uvedené lhůtě úpravu stanov SVJ neprovedou a nedoručí na soud, pak budou soudem vyzvány k provedení úpravy v dodatečné soudem určené lhůtě. Pokud ani v této náhradní lhůtě nedojde k nápravě, může být dle ustanovení § 3041 rozhodnuto o zrušení právnické osoby a bude provedena její likvidace.
Do 31. 12. 2015 jste měli přizpůsobit název svého SVJ
Podobně jako u stanov poskytl zákonodárce všem právnickým osobám lhůtu dvou let od nabytí účinnosti nového občanského zákoníku k tomu, aby přizpůsobily svůj název požadavkům nové právní úpravy. Zákonné požadavky na název SVJ jsou explicitně uvedeny v ust. § 1200 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku. Pokud SVJ svůj název doposud neupravilo, doporučujeme tak provést v souvislosti se změnou stanov a připojit změnu názvu do návrhu na zápis změn do obchodního rejstříku. SVJ pak ušetří na soudním poplatku částku 2.000,- Kč, neboť se platí za návrh jako celek.
Od 1. 1. 2016 neúčtujte poplatek z prodlení
Ke dni 1. 1. 2016 došlo k novelizaci ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb. a byl tak zrušen poplatek z prodlení týkající se plateb za služby. Od 1. 1. 2016 jej tedy nelze dále dlužníkům účtovat. Nicméně zák. č. 104/2015 Sb., kterým byla novela provedena, uvádí, že v případě dlužných částek, které byly splatné do 31. 12. 2015, lze poplatek z prodlení požadovat. Pro SVJ to prakticky znamená, že u dlužných plateb splatných od 1. 1. 2016 lze požadovat pouze zákonný úrok z prodlení, a nikoliv už tento poplatek.
Od 1. 1. 2016 došlo ke snížení pokuty za pozdní vyúčtování
Stejnou novelou zákona jako u poplatku z prodlení došlo ke snížení sazby pokuty uvedené v ust. § 13 zák. č. 67/2013 Sb., a to ze 100,- Kč na maximálně 50,- Kč za každý započatý den. Tato pokuta se v případě SVJ vztahuje zejména na povinnost doručit vlastníkům jednotek vyúčtování služeb ve lhůtě 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (ust. § 7 zák. č. 67/2013 Sb.).
Od 1. 1. 2016 došlo k rozšíření užití PENB
Až do začátku roku 2016 měla SVJ a bytová družstva relativně málo důvodů k tomu, aby sama vypracovávala průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, totiž ukládal SVJ a BD povinnost mít vypracovaný PENB pouze pro situace, kdy docházelo k prodeji budovy nebo její ucelené části nebo kdy byla budova pronajímána jako celek. K těmto situacím docházelo zejména u SVJ nepříliš často, a proto pokud byly PENB vypracovávány, bylo to zejména pro účely transakcí prováděných samotnými vlastníky bytů. Od 1. 1. 2016 však došlo k rozšíření povinnosti předkládat PENB a v souladu s ust. § 7a odst. 2 musí mít SVJ nebo BD vypracovaný PENB i v situaci, kdy pronajímá byť i část budovy. Zákon zde hovoří o pronájmu tzv. ucelené části budovy, která je v ust. § 2 citovaného zákona definována jako podlaží, byt nebo jiná část budovy, která je určena k samostatnému používání.
Pokud tedy SVJ a BD v průběhu roku 2016 při uzavírání nájemních smluv (typicky na nebytové prostory) neměla vypracovaný PENB, dopouštěla se podle ust. § 12a odst. 1 písm. j) správního deliktu, za který může být uložena pokuta až do výše 200.000,- Kč.
Od 1. 1. 2016 platí nová pravidla pro rozúčtování tepla
Prvního ledna roku 2016 nabyla účinnosti vyhláška č. 269/2015 Sb., o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům, která zrušila dosavadní vyhlášku č. 372/2001 Sb. Nově je stanovena základní složka nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce na 30–50 %, na rozdíl od předchozích 40–50 % procent. Spotřební složku tedy tvoří 50–70 % nákladů v závislosti na tom, jakou výši základní složky určí poskytovatel služeb. Vyhláška kromě této hranice změnila také například vzorec pro výpočet při rozdílech v nákladech na vytápění. Dle metodického pokynu ministerstva pro místní rozvoj text předpisu reaguje na nedostatky, které se při uplatňování jeho dříve platné verze v praxi objevovaly.
Další právní změny, které se mohou dotknout SVJ
Opakovaně k 1. lednu dochází ke zvýšení minimální mzdy
S účinností od 1. 1. 2016 došlo ke zvýšení minimální mzdy uvedené v nařízení vlády č. 567/2006 Sb., a to na částku 58,70 Kč za hodinu nebo 9.900,- Kč za měsíc. Od 1. 1. 2017 dochází k opětovnému zvyšování minimální mzdy, a to na úroveň 66,- Kč za hodinu nebo 11.000,- Kč za měsíc. Pokud tedy SVJ nebo BD vystupuje jako zaměstnavatel, mělo by tuto změnu reflektovat. Podstatné také je, že z výše mzdy se vypočítávají odvody na zdravotní a sociální pojištění, takže je potřeba zkontrolovat případné nedoplatky.
Od 1. 11. 2016 došlo ke změně plátce daně z nabytí nemovitých věcí
Ke dni 1. 11. 2016 nabyla účinnosti novela zákonného opatření senátu č. 254/2016 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, která nově přenáší povinnost úhrady daně z nabytí nemovitých věcí na kupujícího. Dříve tuto daň hradil prodávající, pokud nedošlo mezi stranami k jiné dohodě. V praxi se objevují případy, kdy SVJ nebo BD prodávají svůj majetek za cenu schválenou shromážděním (členskou schůzí) aniž by tato cena reflektovala tuto změnu. Často pak kupující žádají, aby se do kupní smlouvy uvedla kupní cena ponížená o tuto daň, neboť nově daň nebude platit SVJ nýbrž kupující. Je potřeba však upozornit, že pokud výbor nebo představenstvo prodá majetek za cenu nižší, než jaká byla schválena, pak se vystavuje riziku v tom smyslu, že došlo k postupu v rozporu s přijatým usnesením nejvyššího orgánu.
Zkontrolujte si své každoroční povinnosti
Schválení a založení účetní závěrky
Podle zák. č. 563/1991 Sb., o účetnictví, je SVJ jako účetní jednotka povinno vést účetnictví a v souladu s ust. § 18 musí vyhotovit účetní závěrku. Účetní závěrka musí být podle ust. § 1208 písm. d) občanského zákoníku schválena shromážděním a následně v souladu se zákonem o účetnictví a rejstříkovým zákonem zveřejněna ve sbírce listin.
Vytvoření rozpočtu na následující rok a schválení zprávy o hospodaření
Podle ust. § 15 nařízení vlády č. 366/2013 shromáždění vlastníků jednotek schvaluje rozpočet na kalendářní rok sestavený podle pravidel určených ve stanovách a dále výsledky plnění rozpočtu v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek. Právní předpisy nikterak neurčují lhůty, v nichž je potřebné mít rozpočet vytvořený a schválený. Nicméně dle ust. § 1200 odst. 2 písm. g) musí stanovy obsahovat určení pravidel pro tvorbu rozpočtu. Výbor SVJ by tedy měl při tvorbě rozpočtu a jeho schvalování v příslušných lhůtách postupovat v souladu se stanovami SVJ.
Vyúčtování služeb
Podle ust. § 7 zákona č. 67/2013 Sb. je SVJ povinno vyúčtovat vlastníku jednotky nebo nájemci skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby a toto vyúčtování mu doručit nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. SVJ ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. Finanční vyrovnání se pak provede v dohodnuté lhůtě, nejpozději však do 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování vlastníku jednotky či nájemci.
Nesplnění této povinnosti může být dle ust. § 13 citovaného zákona sankcionováno pokutou až do výše 50,- Kč za každý, byť jen započatý den prodlení.
Podání daňového přiznání
Povinnost podat daňové přiznání vždy záleží na konkrétní situaci každého SVJ, resp. na typu příjmů, které SVJ vykáže. SVJ nebude mít povinnost přiznání podat, pokud bude mít příjmy pouze (1) z dotací (2) z příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku a dále (3) z úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor. Ostatní příjmy, s výjimkou ostatních příjmů podle zák. č. 586/1992, o daních z příjmu, předmětem daně budou. Dále předmětem daně budou u SVJ také úroky z bankovních účtů. Z ustanovení § 36 odst. 9 citovaného zákona vyplývá, že úrokový příjem z účtu u společenství vlastníků bude podléhat zvláštní sazbě daně, což znamená, že zdaňovat tento příjem bude plátce těchto příjmů, tedy banka. Tyto příjmy pak nebudou zahrnovány do základu daně, takže ani příjem ve formě těchto úroků nezakládá povinnost podávat daňové přiznání.
Zapsání změn do obchodního rejstříku
Pokud došlo v rámci SVJ k jakýmkoli změnám skutečností zapisovaných do obchodního rejstříku, tedy zejména došlo ke změně v obsazení statutárního orgánu, kontrolní komise, případně se některým členům změnila adresa či jméno, je nutné toto nechat zapsat do obchodního rejstříku. Tyto skutečnosti je potřeba také doložit příslušnými listinami. Rozsah zapisovaných skutečností vymezuje ust. § 25 zák. č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících. Důležité také je, že návrh na zápis musí být podán bez zbytečného odkladu po vzniku rozhodné skutečnosti. SVJ by tedy mělo dávat návrhy na změnu v obchodním rejstříku v průběhu celého roku, jakmile ke změně dojde. Nicméně s koncem roku je vhodné zkontrolovat přijatá usnesení a obchodní rejstřík, zda byly skutečně provedeny všechny nastalé změny.
Co se chystá na rok 2017
Novela občanského zákoníku
Novela zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jejíž účinnost byla původně zamýšlena na 1. 7. 2016, měla prodloužit lhůtu pro povinnost SVJ uvést název do souladu s novým občanským zákoníkem. K přijetí novely však zatím nedošlo a lhůta k případné změně názvu uplynula dle ust. § 3042 dne 31. 12. 2015. Aktuálně je novela na cestě do Senátu, avšak od plánu prodloužit lhůtu pro SVJ se upustilo. Podle stávajícího návrhu by novela neměla obsahovat změny v úpravě bytového spoluvlastnictví. Naopak členů SVJ by se pak mohly dotýkat změny v úpravě nájmu či společného jmění manželů.
Novela zákoníku práce
Pokud SVJ nebo BD vystupuje jako zaměstnavatel, pak by mu neměla uniknout chystaná velká koncepční novela zákoníku práce. Novela obsahuje hlavně změny týkající se dovolené, dohod o pracích konaných mimo pracovní poměr a dále nově by měl být upraven teleworking a homeworking. Účinnost některých pasáží zákona je však plánována až na rok 2018.
Novela insolvenčního zákona
V současné době postupují zákonodárným procesem dvě novely insolvenčního zákona, které významným způsobem vstupují do stávajícího pojetí oddlužení. Zřejmě nejvýznamnější změnou, která se může dotknout mnoha SVJ, je zrušení známé hranice 30 % pro schválení oddlužení soudem. V současné době dle ust. § 395 insolvenčního zákona soud vždy zkoumá, zda hodnota plnění, které by při oddlužení obdrželi nezajištění věřitelé, nebude nižší než 30 % jejich pohledávek. Nicméně je otázkou, v jaké podobě budou novely nakonec schváleny, neboť i Nejvyšší soud České republiky vyjádřil k navrhovaným koncepčním změnám negativní stanovisko.
