Vlastnictví jednotky a daně v roce 2019: Co a do kdy musíte zaplatit?
S vlastnictvím bytu i nebytových prostor a v té souvislosti i s případnou prací pro SVJ se pojí hned několik daňových a poplatkových povinností. Pro laika je těžké se vyznat v tom, zda a do kdy je třeba podat daňové přiznání a do kdy je třeba jednotlivé daně a poplatky uhradit. Při pochybení se ale vystavuje hrozbě pokut, penále a dalších sankcí. Proto Vám přinášíme přehledný návod, co a kdy musíte jako vlastník bytové či nebytové jednotky a případně i jako člen orgánu či zaměstnanec SVJ hradit.
Je povinností každé osoby podat včas daňové přiznání, vypočítat v něm daň a tuto také včas uhradit. Proto je důležité vědět, co vše je třeba ve vztahu k vlastnictví jednotky a práci pro SVJ zdanit a jak při podání daňových přiznání a hrazení daní postupovat. K tomu se v některých případech přidává ještě povinnost hradit poplatky související s vlastnictvím a užíváním jednotky. Celkově je pak těžké udržet přehled o všech svých povinnostech.
S vlastnictvím jednotky může být spojeno hrazení následujících daní:
- daň z nabytí nemovité věci,
- daň z nemovité věci,
- daň z příjmu fyzických osob (nájem jednotky, odměny členů orgánů SVJ a náhrada jejich výdajů, zaměstnanec SVJ, nájem společných prostor),
- daň z příjmu právnických osob (nájem jednotky, nájem společných prostor, práce pro SVJ).
Přiznání k jednotlivým uvedeným daním lze odevzdat osobně na příslušném územním pracovišti finančního úřadu, poštou nebo elektronicky. Vlastníci datových schránek podávají přiznání povinně elektronickou cestou. Za datum podání se považuje den, kdy je přiznání odesláno, případně kdy by osobně podáno na podatelně příslušného územního pracoviště finančního úřadu. Pokud daňové přiznání odevzdá vlastník jednotky nejpozději pět pracovních dnů po termínu, nehrozí mu žádná sankce.
Jednotlivé daně se v přiznání vypočítávají tak, že se vynásobí základ daně a sazba daně. Je vždy důležité si zkontrolovat, zda nelze uplatnit osvobození od daně, u daní z příjmu také další možné odpočty, slevy apod. Daň lze uhradit bezhotovostní platbou prostřednictvím bankovního příkazu nebo internetového bankovnictví, v hotovosti na finančním úřadě nebo v hotovosti prostřednictvím poštovní poukázky typu A.
Lze jen podotknout, že tzv. dědická daň se již od roku 2014 nehradí a příjem z nabytí dědictví je v rámci daně z příjmu osvobozen od daně.
S vlastnictvím jednotky a jejím užíváním se pak pojí i hrazení poplatků za odpad.
- Daň z nabytí nemovitých věcí
Daň z nabytí nemovitých věcí hradí nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci, tedy jinak řečeno nový vlastník dané jednotky. Daňové přiznání k této dani je třeba podat nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva ve prospěch nového vlastníka, a to finančnímu úřadu, v jehož kraji se nemovitá věc nachází. Ve stejné lhůtě je třeba uhradit tzv. zálohu na daň, která činí 4 % ze sjednané ceny nemovité věci.
Základem daně je tzv. nabývací hodnota, kterou je v závislosti na okolnostech: sjednaná cena, srovnávací daňová hodnota (75 % ceny obdobné nemovité věci, nebo 75 zjištěné ceny), zjištěná cena (vypočtená dle zákona o oceňování majetku prostřednictvím znaleckého posudku), nebo zvláštní cena (určená pro specifické případy vyjmenované v zákoně o dani z nabytí nemovitých věcí). Základ daně i daň jako takovou vypočte samotný finanční úřad dle údajů uvedených v daňovém přiznání (je třeba si vždy zkontrolovat, jaké údaje je třeba do přiznání vyplnit a co je třeba k přiznání doložit). Pokud by daň vypočtená finančním úřadem byla vyšší než zaplacená záloha, vydá finanční úřad platební výměr a nový vlastník je pak povinen do 30 dní od jeho doručení uhradit předepsaný rozdíl.
S ohledem na převod jednotky je také třeba upozornit, že prodávající by si měl ověřit, zda bude povinen zdanit příjem, který obdrží jako úplatu za převod nemovité věci, v rámci daně z příjmu.
- Daň z nemovitých věcí
Daň z nemovitých věcí se vždy hradí dopředu za celý rok, tudíž za rok 2019 ji platí každý, kdo je k 1. 1. 2019 vlastníkem jednotky. V souladu se zákonem o dani z nemovitých věcí se základ daně vypočítává jako součin podlahové plochy jednotky v m2 k 1. 1. 2019 a koeficientu 1,22. Sazba daně se pak různí dle účelu využití dané jednotky a dle nutnosti uplatnění jednotlivých koeficientů. U jednotek s nebytovým prostorem, která je využívána k podnikání, se pak samotná daň ještě zvyšuje. Daň se zvyšuje i tehdy, pokud obec, kde se dům s jednotkami nachází, stanovila tzv. místní koeficient
Daňové přiznání k této dani musí vlastník podat nejpozději do 31. 1. 2019 finančnímu úřadu, v jehož kraji se nemovitá věc nachází (pokud vlastníte více nemovitých věcí tomtéž kraji, podáváte jedno daňové přiznání a hradíte daň za všechny tyto dohromady). Pokud vlastník jednotky daňové přiznání podal již v minulých letech nebo mu v minulých letech byla daň jinak vypočtena a od té doby nedošlo k žádné významnější změně, pak daňové přiznání znovu podávat nemusí. V takovém případě finanční úřad sám včas pošle složenku nebo e-mail s informací o výši daně. Pokud byl návrh na vklad vlastnického práva k jednotce podán do 31. 1. 2018, ale prozatím o něm nebylo rozhodnuto, pak je třeba podat daňové přiznání nejpozději do konce třetího kalendářního měsíce následujícího po kalendářním měsíci, v němž byl vklad práva zapsán.
Daň z nemovitých věcí se hradí do 31. 5. 2019. Pokud činí více než 5. 000 Kč, pak je rozdělena do dvou splátek splatných do 31. 5. 2019 a 30. 11. 2019 (lze ji však uhradit i najednou nejpozději k 31. 5. 2019).
- Daň z příjmu fyzických osob
U přiznání k dani z příjmu fyzických osob je vždy třeba nejprve spočítat a sečíst tzv. dílčí základy daně z jednotlivých typů příjmů, z čehož vznikne celkový základ daně z příjmu. Následná daň se pak vypočte vynásobením celého základu daně a sazby daně ve výši 15 %. Při jejím vypočítávání je třeba nezapomínat na osvobozené příjmy, částky, které lze od základu daně odečíst, slevy na dani (např. sleva na poplatníka, na manžela, na studenta apod.) a daňové zvýhodnění na vyživované děti. Stačí pak vždy podat jen jedno daňové přiznání za všechny uvedené příjmy, a to do tří měsíců od konce zdaňovacího období (rok 2018), tedy do 1.4.2019. Pokud by zpracovával daňové přiznání poradce, pak do 1. 7. 2019. Ve stejných lhůtách musí být zaplacena i vypočtená daň.
Lze upozornit, že v některých případech není vlastník jednotky povinen podávat daňové přiznání a hradit na jeho základě daň. Zejména se jedná o případ, kdy je jediným příjmem vlastníka jednotky příjem ze závislé činnosti a daň byla odvedena srážkou, nebo byl příjem vyplácen od jednoho zaměstnavatele, či více zaměstnavatelů po sobě jdoucích a u každého bylo podepsáno tzv. růžové prohlášení. V takovém případě vše zařídí zaměstnavatel.
Příjmy spojené s vlastnictvím jednotky, které pod tuto daň spadají, jsou odměny členů orgánu SVJ a příjmy zaměstnance SVJ, příjmy z nájmu jednotky a příjmy z nájmu a obdobného komerčního využití společných prostor.
Odměny členů orgánů SVJ i příjmy zaměstnanců SVJ (na základě pracovní smlouvy, dohody o provedení práce a dohody o pracovní činnosti uzavřené s SVJ) jsou považovány za příjem ze závislé činnosti. Podléhají tak stejnému systému zdanění, kdy se sečtou příjmy ze závislé činnosti, tyto se zvýší o částku odpovídající sociálnímu a zdravotnímu pojistnému hrazenému zaměstnavatelem za zaměstnance, čímž vznikne tzv. superhrubá mzda a z této se následně vypočítá daň. SVJ vystupuje ve vztahu k členovi orgánu, resp. zaměstnanci SVJ, jako zaměstnavatel, tedy tzv. plátce daně z příjmu ze závislé činnosti. Je tak povinností SVJ pravidelně odvádět předepsané zálohy na daň, případně předepsané srážky daně. Po skončení zdaňovacího období pak SVJ vydá vlastníku jednotky potvrzení o zdanitelných příjmech, které pak tvoří dílčí základ daně z příjmu.
Příjem z výkonu činnosti může být také ve formě paušální náhrady výdajů, které člen orgánu vynaloží z vlastních prostředků pro potřeby SVJ (např. při využívání vlastního počítače, telefonu, tiskárny apod.) Tento příjem však daním a odvodům nepodléhá.
Vlastník jednotky také musí hradit daň z příjmu z pronájmu svého bytu, resp. nebytového prostoru. Základem daně jsou příjmy z nájmu snížené o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení – o výdajích buď vlastník vede reálné záznamy, nebo je uplatní paušálně ve výši 30 % z dosažených příjmů. Příjmem z nájmu se myslí pouze platba nájmu jako takového, zúčtovatelné zálohy na služby se do základu daně nezapočítávají.
Častou chybou vlastníků jednotek i samotného SVJ je, že příjem z nájmu a obdobného komerčního využití společných prostor řadí mezi příjmy SVJ jako takového. Nicméně jedná se o příjem vlastníka jednotky, tudíž i tento příjem musí vlastník jednotky řádně přiznat a zdanit, i kdyby fakticky peněžní prostředky zůstaly na účtu SVJ a byly např. vloženy do fondu oprav. K tomuto účelu by mělo SVJ každému vlastníku jednotky zavčasu vystavit potvrzení o zdanitelných příjmech, které tvoří dílčí základ daně z příjmu.
- Daň z příjmu právnických osob
Pokud je vlastníkem jednotky právnická osoba a má příjem z nájmu jednotky, příjem z nájmu či obdobného komerčního využití společných prostor nebo příjem za práci pro SVJ, pak i ve vztahu k těmto příjmům hradí daň z příjmu právnických osob. Základem daně je rozdíl, o který veškeré příjmy právnické osoby (i ty mimo příjmy vztahující se k vlastnictví jednotky) převyšují veškeré její výdaje v daném zdaňovacím období. Do součtu příjmů se pak nezahrnují příjmy zdaňované samostatným základem daně, příjmy, které nejsou předmětem daně, a příjmy osvobozené od daně. Sazba daně je ve většině případů 19 %. Pokud jde o daňové přiznání a hrazení daně, platí zde stejné lhůty, jako u fyzických osob. Prodloužená lhůta do 1. 7. 2019 platí však i pro ty právnické osoby, které mají uloženu povinnost mít účetní závěrku ověřenou auditorem. Pokud byla právnická osoba povinna hradit tzv. zálohy na daň z příjmu v průběhu roku 2018, pak je v rámci daňového přiznání vyúčtuje.
- Poplatky za odpad
Je třeba upozornit, že kromě výše uvedených daňových povinností jsou vlastník jednotky a členové jeho domácnosti také často poplatníky poplatku za odpad. Ten může být dvojího typu. Buď místní poplatek, který má povinnost hradit fyzická osoba s trvalým pobytem na území obce a vlastník jednotky, pokud v jednotce není k trvalému pobytu hlášena žádná osoba. Nebo poplatek za komunální odpad dle zákona o odpadech, který za vlastníky jednotek hradí SVJ a následně jej na jednotlivé vlastníky rozúčtuje. Povinnost hradit jeden z poplatků (a tudíž se i k jeho hrazení registrovat), jeho výši a splatnost stanovuje vždy konkrétní obec obecně závaznou vyhláškou.
Závěr
Jako vlastník jednotky byste si měli opravdu poctivě hlídat, jaké povinnosti se k vlastnictví jednotky a práci pro SVJ z oblasti daní a poplatků váží a do kdy tyto povinnosti musíte splnit. Pokud si však nejste jistí, zda se na Vás některá z výše uvedených povinností vztahuje, případně si nevíte rady s vyplněním přiznání a výpočtem daně, obraťte se na odborníky, kteří vám se vším pomohou.
